广州芳村-新世界房地产发展有限公司：

　　你公司报来《关于逸彩新世界第四小区前期物业服务费拟定最高收费标准的申请》及相关资料收悉。根据《价格法》《广东省定价目录（2022年）》《国家发展改革委、建设部关于印发物业服务收费管理办法的通知》（发改价格〔2003〕1864号）、《印发广东省物价局广东省住房和城乡建设厅关于物业服务收费管理办法的通知》（粤价〔2010〕1号）等有关规定，在《广州市荔湾区发展和改革局关于逸彩庭院第四小区住宅前期物业服务收费标准的初审意见》基础上，经核定，现批复如下：

　　一、核定逸彩新世界第四小区（地址：荔湾区珠江桥南侧，花卉研究所西侧地块）住宅小区前期物业服务收费公开招标的最高限价为每月每平方米4.01元（不含水电费公摊）。

　　二、此标准为该项目前期物业服务公开招标的最高限价，你公司应根据《物业管理条例》《中华人民共和国招标投标法》、《前期物业管理招标投标管理暂行办法》（建住房〔2003〕130号）、《广州市物业管理条例》等规定，遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则，依法依规公开招标选聘物业服务企业、确定前期物业服务内容和具体收费标准。

　　三、你公司与选聘的前期物业服务企业协议确定的前期物业服务内容不得少于所申报的物业服务内容（详见附件）。物业服务企业应当自合同签订之日起十五日内在本市物业管理信息平台填报合同信息。

　　四、在售楼过程中，请在显著位置公示前期物业服务内容及收费标准，并与物业买受人在商品房买卖合同中约定。相关约定应与你公司和物业服务企业所签订的前期物业服务合同保持一致。

　　五、本批复有效期五年。如国家、省、市有新规定的，按新规定执行。

　　六、如不服本决定（批复），可自接到本决定（批复）之日起六十日内向广州市人民政府申请行政复议（广州市人民政府行政复议办公室地址：广州市越秀区小北路183号金和大厦2楼，联系电话：020-83555988）或六个月内向广州铁路运输法院提起诉讼。

　　此复。

　　附件：逸彩新世界第四小区前期物业服务内容（广州芳村-   新世界房地产发展有限公司申报版）

　　广州市发展和改革委员会

　　2023年1月29日

附件

　　逸彩庭院第四小区前期物业服务内容

　　（广州芳村-新世界房地产发展有限公司申报版）

　　（一）综合管理服务

　　1.服务与被服务方签订物业服务合同，双方权利义务关系明确。

　　2.财务管理运作规范，账目清晰。

　　3.有完善的管理方案，员工岗位责任与考核制度、报修服务与投诉处理制度、业主（用户）资料保密制度、员工工作程序与工作标准等制度健全。

　　4.物业服务档案资料齐全、分类科学、管理完善、易于检索。

　　5.管理人员按规定持证上岗，服装统一、仪表整洁、挂牌上岗、行为规范。

　　6.公开收费项目、服务内容、收费标准、办事指南。

　　7.设置物业服务中心，办公地点设有服务前台，办公设施及办公用品配置完备。

　　8.周一至周日每天不少于12小时业务接待，并提供24小时服务热线电话。

　　9.物业服务经理具备上岗资格，并有2 年以上物业服务经理任职经历。

　　10.能根据业主需求提供特约服务和便民服务。

　　11.每年组织不少于4 次的社区活动。

　　12.树立“业主至上，服务第一”的思想，创造一个安全、宁静、整洁、优雅的生活环境。为业主提供礼貌、热情、周到的服务，最大限度地满足其合理的服务需求。

　　13.主动、积极加强与业主及使用人联系，多途径、多渠道征询和听取意见，不断改进工作。大力推行创优质服务、优质管理的活动，业主对管理服务满意率达95%以上，使物业保值、增值。积极开展便民服务项目。

　　14.适时导入ISO9001：2000质量管理体系标准，做到服务规范化、工作目标明确化、任务落实及时化，讲求工作效率，实现有效管理。

　　15.高起点、严要求，坚持对员工进行物业管理知识和技术业务培训，提高员工的整体素质，使服务质量和工作质量保持在较高的水平。

　　16.关注客户精神需求，定制社区文化活动，节假日设有专题园区装饰及活动开展，每月举办1次社区活动，每季度举办1次大型特色社区活动。

　　17.每250户配1名管家（轮休1名）为业主服务，12小时管家现场服务，24小时管家线上服务。

　　（二）物业共用部位和共用设施设备维护

　　1.建立物业共用部位、共用设施设备的管理、巡查、维修保养制度及巡查维修档案记录。

　　2.建立共用设施设备安全操作规程、紧急处理预案等规章制度；建立各类共用设施设备的运行档案，记录齐全。

　　3. 对小区内危险隐患部位设置安全防范、警示标识或维护设施。

　　4.共用设施设备有国家规范的，应达到规定的保养标准。

　　5.共用设施设备配有专人管理。

　　6.各类设施设备的标志清晰明确、规范齐全。

　　7.小区道路、场地、地下车库保持基本平整，不积水。

　　8.窖井不漫溢，保证排水管道通畅。

　　9.告知业主或使用人装修须知，监督装修过程，对违规装修、违章搭建及时劝阻、制止或报告。

　　10.每周1次巡查道路、路面、井盖、地下车库等，保持路面、地下车库平整、无破损、无积水。

　　11.每日1次巡查楼内公共部位门窗及休闲椅、凉亭、室外健身设施、儿童乐园等户外设施，保持玻璃、门窗配件完好，保证户外设施安全使用。

　　12. 每日1次以上巡检并及时修复损坏的公共照明设备，保持灯具完好，公共照明设备完好率在99%以上。

　　13.电梯配置必要的专业救助工具及24小时不间断通讯设备，出现困人情况3分钟内到位，按有关技术规范要求处理，及时解救被困乘客。

　　14.购买物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险。使用天眼系统监控全园区各角度，实现无死角监控管理，保障园区安全防控。

　　15.每年一次进行楼宇避雷设施测试，对房屋公用部位进行日常管理和维修养护，有检修记录和保养记录。全体业主共同所有的共用部位、共用设施设备维修住房专项维修资金的使用，未成立业主大会的，经全体业主2/3以上通过后方可实施。

　　16.主要出入口及指定区域设置小区平面图LED 显示屏（中/英文模式），小区内主要路口设有路标（夜间路房屋标识），房屋组团、栋、单元（门）、户门标识明显，对危险隐患部位设置安全防范警示标识及隔阻设施，并在主要通道设置安全疏散指示和事故照明设施，每周检查1次上述标识设施，保证清晰完整，设施运行正常。

　　17.每季度1次对房屋结构进行检查，涉及使用安全的部位每季检查1次，发现损坏及时告知相关业主、使用人或业主委员会，并做好记录，对非由住宅专项维修资金支出的损坏应及时安排修理。

　　18.每周1次巡查围墙、屋面排水沟、楼内外排水管道等，保持围墙完好（铁栅栏围墙表面无锈蚀），保障排水畅通。

　　19.主要共用设施设备系统每日检查1次，每月保养1次，设备房每周清洁1次；其中消防水系统及水泵保养每年不少于4次，每周检查1次灭火器。

　　20.电梯、消防系统委托第三方专业公司进行日常维护，操作人员具有相关上岗资格证。

　　21.24小时全天候受理业主或非业主使用人报修，急修半小时内到现场处理，一般修理1天内处理。

　　22.每半年清洗生活水池1次，清洗后进行水质监测并向业主公示检测结果。

　　（三）公共秩序维护

　　1.配有专职的公共秩序维护员，24小时值班。

　　2.建立公共秩序维护员管理规定、公共秩序维护员站岗值勤标准、公共秩序维护员巡逻值勤标准、公共秩序维护员交接班要求、公共秩序维护员培训制度、人员和大宗物品进出登记制度等规章制度。

　　3.公共秩序维护员上岗时佩戴统一标志，穿戴统一服装。

　　4.制定火警、盗警、地震、台风、爆炸、人员急救、煤气泄漏、高空掷（坠）物伤人及其他不可预见紧急事件等应急处理预案。

　　5. 对进出车辆进行管理和疏导，车辆停放有序。有明显的车辆行走、停放标志，对进出小区的车辆实施证、卡管理，引导车辆有序通行、停放。

　　6.对重点区域、重点部位每1小时至少巡查1次；配有安全监控设施的，配备专门人员实施24小时监控。

　　7.对进出小区的装修、家政等劳务人员实行临时出入证管理。

　　8.每年对服务人员进行消防培训，对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。

　　9.各出入口24小时值班看守，严格检查出入小区的人员和物品。对进出小区的车辆实施证、卡管理，对开出车场的车辆认真做好验证工作，如发现手续不齐或可疑情况，要立即查询阻拦，并及时报告。

　　10.小区设有监控中心，配备电子巡更、录像监控、楼宇对讲、周界报警、住户报警、门锁智能卡中4项以上技防设施，24小时开通。

　　11.公共秩序维护员对重点部位（指小区道路、单元出入口、主要楼层等）每2小时巡逻1次，并做好巡更记录；秩序主管每周1次夜间查岗，物业经理每月2次夜间查岗。

　　12.每年组织有业主或非业主使用人参与的消防演练不少于2次；电梯困人演练每年2次，防汛演练每年1次，门岗安防每季度1次。

　　13.制定各类突发事件及应急救援方案，确保各种突发事件得到快速、妥善的处理，在有可能危及业主安全的地方设有明显标志和防范措施。

　　14.接到火警、警情、异常情况或住户紧急求助信号后，公共秩序维护员应按规定5 分钟内赶到现场进行处理。

　　15.对公共秩序维护员的理论及实操培训全年不少于200 课时。

　　16.建立小区微型消防站。

　　（四）保洁服务

　　1.各类清洁设施设备配备齐全，并有专人管理。

　　2.制定环境卫生管理规定、环境卫生质量标准、卫生设施维护保养办法、防疫应急预案等规章制度。

　　3.垃圾日产日清，保持公共区域整洁、无异味。

　　4.使用环保的清洁剂。

　　5.合理设置果壳箱或者垃圾桶，每日清运2 次。

　　6.小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫2次；电梯厅、楼道每日清扫2次，每周拖洗1次；一层共用大厅每日拖洗1次；楼梯扶手每日擦洗1次；共用部位玻璃每周清洁1次；路灯、楼道灯每月清洁1次；及时清除道路积水。

　　7.共用雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每月检查1次，视检查情况及时清掏；化粪池每月检查1次，每半年清掏1次，发现异常及时清掏。

　　8.二次供水水箱按规定清洗，定时巡查，水质符合卫生要求。

　　9.根据当地实际情况定期进行消毒和灭虫除害。

　　10.根据实际情况，制定详细的日、周、月的各项清（保）洁工作计划，并组织实施，按定员、定岗、定时、定量、定标准的“五定”要求划分工作区域，实施岗位责任制。

　　11.实现公共区域保洁（循回），12小时超长保洁服务。

　　12.使用手推式洗地机、驾驶式洗地机等设备提升保洁品质。

　　13.每栋每层设置智能化垃圾分类垃圾桶，并配置智能语音提醒系统。每日收集并清运垃圾2次，每日清理2次，擦拭1次，箱（桶）无异味、无污迹，垃圾收集点周围地面无污迹、无异味；

　　14.提供无干扰隐形服务，合理调节保洁时间，错开业主上下班人流高峰期。作业期间业主经过，需放下手中工作，让业主先行并微笑问候，所有作业时间安排和工作进程以不打扰业主为准则。

　　15.大堂、会所及人流较多区域，使用无刺激性气味的清洁剂，在清洁完成后喷洒空气清新剂，保持空气清新。

　　16.定期对小区主出入口、公共接触频繁部分（门把手、电梯按钮、楼梯扶手、单元拉手等）、垃圾堆放点、健身器材、室外运动场所、会所等进行消毒杀菌。

　　17.电梯轿厢、操作板、地面等清洁保养每天不少于2次；电梯门壁打蜡上光每月不少于1次，表面光亮、无污迹；大堂地面根据材质情况每月不少于1次进行抛光保养。

　　18.做好白蚁及卫生虫害的防治工作，其中5-10月的灭四害消杀工作每月不少于4次，其余月份每月不少于3次。

　　19.外墙每年清洗1次。

　　（五）绿化养护

　　1.有专业人员进行绿化养护管理。

　　2.制定园林绿化设施管理规定、维护保养办法等规章制度。

　　3.草坪生长良好，及时修剪和补种，花卉、绿篱、树木根据其品种和生长情况，及时修剪整形。

　　4.做好病虫害防治工作。

　　5.使用化学药剂，必须严格执行国家现行有关规定；选用高效低毒、低残留的药剂控制有害生物的危害，并在喷药前安民告示。

　　6.定期组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻。

　　7.定期喷洒药物，预防病虫害。

　　8.小区绿化率在30%以上，聘请园林大师高标准打造沉浸式艺术园林，使居者回归到品味生活的初心。

　　9.在没有景观的地方，制造景观，通过融合屋顶绿化、空中花园、住宅区架空层花园、都市公园广场等，营造不同层次的六维舒适立体绿色社区。

　　10.使用充电式绿篱机等修剪工具，减少环境污染及噪音污染。

　　11.乔、灌木、攀缘植物每年修剪4 次以上，灌木修剪6 次以上，灌木整齐成型，新长枝不超过30厘米，无枯枝、缺枝，常年土壤疏松通透，无杂草；按植物品种、生长状况、土壤条件适时适量施肥，每年普施基肥不少于1遍，花灌木增追施复合肥2遍，满足植物生长需要。树木存活率达98%，生长茂盛。

　　12.花木摆置符合季节性要求，根据不同主题布置。

　　13.草坪常年保持平整，边缘清晰，及时清理杂草，按肥力、草种、生长情况，适时适量施复合肥2到3遍；每月清除杂草2 次，每㎡单株类型杂草不超过3株。

　　14.花坛及时更换枯死、损毁的花木，及时清除枯萎的花蒂、黄叶、杂草、垃圾，每年施基肥1次，每次布置前施复合肥1次，盛花期追肥适量；每月进行1次病虫害防。

　　15.绿化周边配置智能化防蚊灯，减少业主居住、出行园区期间的蚊虫叮咬。